議会報告 ／ まちづくり・交通
高経年マンション対策について
都市整備委員会 令和７年４月24日
令和7年4月24日の都市整備委員会で、練馬区の高経年マンション実態調査の報告書をめぐり、区が突出して増加率が高い要因や、マンション管理の適正化に向けた区の関与のあり方などについて質問しています。
※この記事は、議会での質疑をもとにした活動報告です。
練馬区の高経年マンション増加率が突出して高い要因について
報告書に見る練馬区の将来推計
今回の調査は、時間がないのでぱっとしか見ていないのですけれども、後で分析してみようかと思っています。
資料３－２の報告書の11ページ目です。
練馬区の高経年マンションの状況ということで、現状と将来推計が出ています。
この文書の中にもあるのですけれども、練馬区は、都内の他の区と比べても、20年後ぐらいの増加率が、２万7,140戸と予備軍のオレンジも合わせて４万２千戸ぐらいになるということで、結構びっくりして見ていました。
練馬区が突出して高くなっている要因について
練馬区が突出して高くなっている要因は分析されていますでしょうか。
＜答弁のポイント＞
練馬区は居住世帯における住戸戸数に占める分譲マンションの比率が東京都平均20.2%、区部21.9%に対し15.0%と杉並区に次いで低いとのことでした。
もともと戸数が少なかったところに、これから40年になる時期に集中して建てられたため、今後高経年マンションが急に増えると見込まれるとの答弁でした。
区の答弁（住宅課長）
答弁の全文を読む
練馬区が急遽伸びる原因といたしましては、８ページを見ていただければと思います。
練馬区は赤のところでありますが、居住世帯における住戸戸数に占める分譲マンションの比率といたしまして、東京都の平均が20.2％、東京都区部では21.9％ですが、練馬区は杉並区の13.4％に次いで15.0％と低いという形になります。
もともと低いところに、これから40年になる時期に集中して建てられたために、今後、高経年が急に増えるのかと思います。
もともと少なかったところに一時期に集中して建てられた結果、今後、数が多くなっていくと見込まれると分析してございます。
分譲マンション比率の比較（答弁）
東京都平均答弁
20.2％
東京都区部答弁
21.9％
練馬区答弁
15.0％
杉並区答弁
13.4％
分譲マンションの棟数の把握について
戸数と棟数の関係についての所感
割合的に伸びが大きいけれども、戸数がもともと少なかったのは、この30年ぐらい。
何となく状況は分かるような気がするのですが、そういうことなのですかね。
この問題を今回見させていただいて、なかなか深刻ではないかと思うところもあります。
分譲マンションの棟数は把握できているかについて
戸数は出ているけれども、１棟ごとに管理されていくと思うのですけれども、棟数は把握できているのでしょうか。
＜答弁のポイント＞
平成23年の前回調査では1,636件のマンションを把握していたとのことでした。
今回は前回対象の物件と前回調査できなかった物件を民間の不動産ベースなどと照合した結果、最終的に1,549棟を分譲マンションと把握しているとの答弁でした。
区の答弁（住宅課長）
答弁の全文を読む
棟数でございます。
３－２の17ページを見ていただけると、今回の調査対象マンションの抽出方法が出ております。
前回、平成23年に1,636件のマンションの数を把握したところでございます。
今回については、前回対象の物件と、前回調査では様々な理由で調査できなかった物件について、民間の不動産ベースなどと照合した結果、区では、最終的には、今回は一番下の1,549棟が分譲マンションと把握しているところでございます。
前回調査と今回調査の把握件数
前回（平成23年）
1,636件のマンションを把握
今回
民間の不動産ベース等と照合
最終的に1,549棟と把握
管理不全となっている分譲マンションの把握について
老朽化と管理不全の関係についての問題意識
母数が1,500棟あるという感じですかね。
老朽化というのは、単純に建築年数で出てくると思うのですけれども、現状として、老朽化イコール管理不全になって、防犯、防災、それから長期修繕ができていないところで、今回の調査は、管理を適正化して、良好な住環境だったり、地域の環境をしっかりするという趣旨で区もやられていると思います。
外観上管理不全となっている分譲マンションを区として把握しているかについて
どこで判断するのか結構難しいと思いますけれども、例えば長期修繕の計画がされていないとか、あるいは、外観上で管理不全となっている分譲マンションというのは、区として把握されているのでしょうか。
＜答弁のポイント＞
近年、マンションの老朽化や管理不全が社会の問題となっているが、直ちに老朽で危険というマンションは把握できていないとのことでした。
管理不全にならないよう様々なアドバイスなどマンション管理の適正化を図ることが住民の安全・安心な生活を守るための重要な課題であり、今後は計画の中で定めていきたいとの答弁でした。
区の答弁（住宅課長）
答弁の全文を読む
近年、マンションの老朽化や管理不全が社会の問題となっておりますが、直ちに老朽で危険というマンションは把握できていないところです。
管理不全にならないように、様々なアドバイスなど、今後マンション管理の適正化を図っていくことが住民の安全・安心な生活を守るための非常に重要な課題であると認識してございます。
今後は、計画の中でそのようなところを定めていきたいと思っているところです。
管理不全マンションへの区の関与について
高経年化に伴う管理不全への懸念
外観上どこというのは、なかなか基準がないので難しいとは思いますが、現状はある程度把握しておかないとまずいと思っています。
今回のアンケートとは別に、練馬区として適正化の基準が策定されているということですけれども、区として、この問題にどこまで関与していくというか、例えば、今後、高経年のマンションが増えて、管理不全となってくる。
いろいろと対策は打っているとは思いますけれども、必然的に年数がたっていくわけであります。
先ほどの表にもありましたけれども、現状で長期修繕計画ができていないところもかなりある状況になっているということで、今後さらに経年に伴って管理が滞り、かつ外観なりが劣化して、管理不全になっていると思われるところが出てくると思います。
住民自治との兼ね合いを踏まえた関与の在り方
そういったところに対して、例えば、今は耐震化に対する助成があるのですけれども、管理組合だとか、管理に関する区としての関与をしっかりしてもらう。
今後、管理不全となるマンションに区としてどこまで関与していく予定があるかについて
住民自治なので、区が勝手にできないというのは十分把握しているものの、こういう形できちんと指針を示してやられているので、どこまで関与して改善していく予定があるのかという考え方を教えていただけますか。
＜答弁のポイント＞
資料の「マンション管理適正化に向けた要件」で今後の考えを示し、高経年マンションや管理不全の恐れがある案件について調査等を継続し実態把握・分析を進める必要があるとのことでした。
またマンション管理の知識や対策のセミナー等での普及啓発、データベース等で得た情報を基にした管理不全の兆候があるマンションへのアウトリーチ型の指導・助言を検討していくとの答弁でした。
区の答弁（住宅課長）
答弁の全文を読む
資料３－２の82ページの（３）マンション管理適正化に向けた要件で、今後の考えを示してございます。
四角の中に入っておりますが、分譲マンションの実態把握・分析を、特に高経年マンションや管理不全となる恐れがある対策案件について、調査等を継続しながら実態把握・分析を継続することが必要と考えております。
また、マンション管理の知識や対策等をセミナーなどで普及啓発していくことが必要かと思っております。
また、データベースやセミナー等を通じて得られた情報を基に、管理不全の兆候が見られるマンションを中心に、要改善事項に対応したアウトリーチ型の指導・助言等を図ることを検討していくことを考えているところでございます。
マンション老朽化に伴う住環境悪化への懸念
予算特別委員会での外国人問題に関する質問との関連
私は、予算特別委員会などでも御質問させていただいて、外国人の問題で、この辺の話をさせていただきました。
例えば光が丘が顕著ですけれども、マンションが老朽化すると外国人の割合がだんだんと増える。
練馬の問題ではないですけれども、極端な話でいうと川口市のような状況で、老朽化したマンションからスラム化して、治安が非常に乱れてきます。
練馬区は、今のところ外国人の割合は少ないですけれども、こういったマンションの老朽化に伴って、あまりよろしくない低所得者の方々も古いマンションに集まってくるというのは、例えば板橋区では高島平団地も顕著になってきています。
実態把握のデータベース化と住環境保全について
実態を把握するということがかなり重要だと思います。
現行のアンケートとは別に、1,500棟に関する調査をある程度データベース化して見ておくことがすごく重要だと思っています。
住環境、それから防犯、防災、そして近隣の地域、ひいては練馬区も含めて、住環境とか生活環境の保全という意味でも、こういったところはしっかり確認していただきたいと要望して終わります。
質疑のポイントとまとめ
- 練馬区の高経年マンションの増加率が突出して高い要因を質したのに対し、区は分譲マンション比率がもともと低かった中で一時期に集中して建てられたためと分析しているとのことでした。
- 分譲マンションの棟数を把握できているか尋ねたのに対し、区は前回調査の1,636件から照合を経て今回1,549棟と把握しているとの回答でした。
- 外観上管理不全となっている分譲マンションを区として把握しているか尋ねたのに対し、区は直ちに危険なマンションは把握できていないとの答弁でした。
- 今後、管理不全となるマンションにどこまで関与していく予定があるか尋ねたのに対し、区は実態把握・分析の継続やセミナーでの普及啓発、アウトリーチ型の指導・助言の検討を進めるとのことでした。
- 実態把握のデータベース化の重要性と、マンション老朽化に伴う住環境・生活環境の保全について確認を要望しましたが、対応する答弁は示されませんでした。
⇒ 高経年マンションの実態把握をデータベース化し、住環境・防犯・防災の観点から地域の生活環境の保全にしっかり取り組んでいただきたいと要望します。
出典・議事録を見る
| 発言者 | 区分 | 原文抜粋 |
|---|---|---|
| ももかわ一郎 委員 | 質問 | 今回の調査は、時間がないのでぱっとしか見ていないのですけれども、後で分析してみようかと思っています。 資料３－２の報告書の11ページ目です。 練馬区の高経年マンションの状況というこ… |
| 住宅課長 | 答弁 | 練馬区が急遽伸びる原因といたしましては、８ページを見ていただければと思います。 練馬区は赤のところでありますが、居住世帯における住戸戸数に占める分譲マンションの比率といたしまして、… |
| ももかわ一郎 委員 | 質問 | 割合的に伸びが大きいけれども、戸数がもともと少なかったのは、この30年ぐらい。何となく状況は分かるような気がするのですが、そういうことなのですかね。 この問題を今回見させていただい… |
| 住宅課長 | 答弁 | 棟数でございます。 ３－２の17ページを見ていただけると、今回の調査対象マンションの抽出方法が出ております。 前回、平成23年に1,636件のマンションの数を把握したところでござい… |
| ももかわ一郎 委員 | 質問 | 母数が1,500棟あるという感じですかね。 老朽化というのは、単純に建築年数で出てくると思うのですけれども、現状として、老朽化イコール管理不全になって、防犯、防災、それから長期修繕… |
| 住宅課長 | 答弁 | 近年、マンションの老朽化や管理不全が社会の問題となっておりますが、直ちに老朽で危険というマンションは把握できていないところです。 管理不全にならないように、様々なアドバイスなど、今… |
| ももかわ一郎 委員 | 質問 | 外観上どこというのは、なかなか基準がないので難しいとは思いますが、現状はある程度把握しておかないとまずいと思っています。 今回のアンケートとは別に、練馬区として適正化の基準が策定さ… |
| 住宅課長 | 答弁 | 資料３－２の82ページの（３）マンション管理適正化に向けた要件で、今後の考えを示してございます。 四角の中に入っておりますが、分譲マンションの実態把握・分析を、特に高経年マンション… |
| ももかわ一郎 委員 | 質問 | 実態を把握するということがかなり重要だと思います。現行のアンケートとは別に、1,500棟に関する調査をある程度データベース化して見ておくことがすごく重要だと思っています。 私は、予… |
質問と答弁の本文は、練馬区議会の会議録の記載をそのまま掲載しています。
会議録の原文は練馬区議会 会議録検索システムでご覧いただけます（上記の会議名と開催日でお探しください）。